Любой иностранец, как физическое, так и юридическое лицо, может без всяких помех приобрести недвижимость на всей территории США. Покупка недвижимости в Америке и в частности во Флориде – это покупка земли или дома или квартиры. Для осуществления сделки по покупке недвижимости в США лучше иметь счет в американском банке, но в настоящее время многие российские банки могут переводить деньги с российских счетов физических лиц на счет юридического лица (титульной компании) в США. Поэтому прежде всего стоит уточнить в банке, где вы храните свой валютный счет, может ли банк перевести деньги на счет юрлица в принципе.
Покупка недвижимости в США без присутствия покупателя
Никаких сложностей с заочным приобретением возникнуть не должно, достаточно назначить доверенное лицо, которое будет действовать в ваших интересах, и наделить его соответствующими полномочиями. Обычно в этой роли выступают юристы, но также может выступать и риэлтор как single agent. Другой вопрос, что такой подход можно объяснить, если вы покупаете очередной объект недвижимости в США и рассматриваете сделку как этап вашего бизнеса. Но если вы хотите купить свою первую недвижимость в США — дом, квартиру для себя или для своих детей или для сдачи в аренду – то стоит пройти этот процесс самолично.
Порядок приобретения недвижимости в Америке
Покупатель подготавливает proof of fund (выписку с банковского счета о наличии необходимой суммы для покупки) либо pre-aproval (предварительно согласие банка дать вам ссуду на покупку недвижимости). Без этих документов ни один риэлтор не начнет с вами работу.
Когда подобные документы у вас есть в начилчии, заключается договор с агентством, которое будет подбирать устраивающие вас варианты. Он называется брокерско-покупательское соглашение.
Подбирается объект, проводятся переговоры по цене. Этот процесс в целом похож на то, как подбирается недвижимость в России или в другой стране.
Покупатель и продавец договариваются по цене, срокам и условиям сделки, Устные договоренности подкрепляются заключительным договором оффером, который подписывают покупатель, продавец и агенты покупателя и продавца.
Покупатель вносит депозит (EDO) в титульную компанию. Размер депозита может колебаться от фиксированной сумму, например 500 или 1000 долларов, до процентов от суммы объекта (от 1 до 10%). Обычно, если продавцом является юридическое лицо, а сделка оплачивается наличными, принята 10% суммы.
В случае отмены сделки и споров в отношении депозита, Комиссия по недвижимости Флориды решает, кому возвращается депозит.
Титульная компания готовит закрытие сделки. Обычно этот процесс занимает около 4 недель. Назначается дата закрытия сделки. Титульная компания проверяет финансовую чистоту сделки, отсутствие обременений и залогов на продаваемое имущество.
Накануне даты закрытия сделки, покупатель и его агент получают Closing Sheet — окончательный расчет кто кому и сколько должен. Этот расчет состоит из двух колонок – одна по покупателю, одна по продавцу. Внизу итоговая цифра – сколько должен заплатит покупатель и сколько в итоге достается продавцу со всеми вычетами (по закону Флориды продавец оплачивает комиссию обоим агентам, а также налог на недвижимость пропорционально дате закрытия)
Покупатель обращается в банк и делает перевод денег в том количестве, что указано в closing sheet – ни центом больше, ни центом меньше.
В назначенный день и час с этим переводом он приходит в титульную компанию вместе со своим агентом. Далее все участники сделки садятся вокруг стола, подписывают документы, передают чеки.
После этого титульная компания подает документы сделки на регистрацию записи в городских реестрах, что право собственности передано покупателю, и присылает покупателю соответствующий договор с пометкой о записи.
В электронном виде покупатель получает все документы. Может распечатать их и хранить.
Можно проверить в Court Office действительно ли вы внесены в Реестр (иногда они это забывают делать).
В конце года покупатель должен заплатить налог на недвижимость за полный прошедший год.
Дополнительные расходы
При покупке существуют дополнительные расходы. Нет четкого распределения, кроме налога на недвижимость, кто и за что платит при закрытии сделки. Обычно считается так, все, что касается прошлого – платит продавец. Все, что касается будущего – платит покупатель. Так покупатель оплачивает техническую инспекцию дома, оформление договора, платежи связанные с ипотекой.
Но когда стоимость недвижимости низкая, а владеет ею юрлицо, продавец может затребовать возложить ВСЕ платежи на покупателя. В любом случае кто и за что платит, вам должен разъяснить ваш агент.
Владение недвижимостью не влияет напрямую на получение визы в США, однако, при получении въездной визы наличие собственного жилья в США будет являться плюсом, как гарантия финансовой стабильности. Наличие недвижимости в Америке облегчает получение виз в страны Шенгенского соглашения.
Автор: © Marina Piantanida. Перепечатка материалов только с разрешения автора.