Привет, друзья!
Спасибо, что заглянули на эту страницу. Прежде чем ответить на самые часто задаваемые вопросы, хочу начать с главного. Соединенные Штаты Америки это пятьдесят разных государств (штатов), живущих каждый по своим законам. Эти законы могут значительно отличаться друг от друга или даже в границах одного штата. Например в штате Флорида округ Маями имеет свои правила в отношении покупки недвижимости, которые отличаются от правил во всем остальном штате.
Недвижимость – та сфера, которая находится в ведении каждого отдельного штата и регламентируется законами именно оттуда.
Поэтому я буду отвечать на вопросы, опираясь на правила и законы штата Флорида, в котором я живу и имею лицензию по недвижимости. Если ваши вопросы относятся к другому штату, вам стоит обращаться с ними к специалисту именно оттуда, чтобы иметь точную и исчерпывающую информацию.
1. Можно ли купить недвижимость дистанционно?
Отвечая коротко – можно. Покупку недвижимости можно произвести и законодательно оформить сделку дистанционно. В этом случае главный вопрос – сможете ли вы из своей страны перевести сумму для покупки на счет юридического лица США (титульной компании или юридической конторы). Если сможете, то никаких дополнительных сложностей не возникнет. Если не сможете, то вопросы задавайте в своем банке.
Остальные детали оформления сделки легко решаются. Вам пришлют документы по электронной почте, вы их распечатываете, расписываетесь, в некоторых случаях может потребоваться заверение у нотариуса вашей подписи и заверенный перевод на английский язык. Но только в некоторых случаях. Вы запаковываете подписанные экземпляры и отправляете overnight почтой в США. Они получают ваши подписи, ваш перевод и оформляют сделку.
Затем присылают вам сканы доков на электронку и подлинники на указанный вами адрес.
2. Можно ли купить недвижимость не гражданину США?
Вначале разбираемся с понятиями, кого можно считать НЕ гражданином США. Формально, это человек, который не имеет гражданства США, а именно:
- Не имеющий никаких документов на въезд в США – туристической, учебной, рабочей или иной визы или гринкард
- Имеющий туристическую, рабочую, учебную или иную визу, дающую право на временный въезд и нахождение на территории США
- Въехавший по туристической визе и подавший на политическое убежище в ожидании рассмотрения кейса
- Владелец гринкард, дающей права на постоянное проживание на территории США
Для всех вышеперечисленных категорий граждан, ответ один: да все они имеют право купить недвижимость на территории США, будучи НЕ гражданином США.
При этом, если мы говорим теперь именно о Флориде, при покупке недвижимости НЕ граждане США не платят никаких дополнительных налогов или иных взиманий. Все оформление сделки проходит по тем же правилам, законам и канонам, как для граждан США.
Иное дело обстоит, если НЕ гражданин США хочет продать свою недвижимость в США. Тогда он должен заплатить дополнительный налог по закону FIRTPA Foreign Investment Real Estate Transaction Act.
3. Можно ли купить недвижимость с турвизой?
На этот вопрос ответила выше
4. Можно ли купить недвижимость в США владельцу гринкард?
Да, можно. Причем в зависимости от наличия кредитной истории и подтвержденного дохода на территории США владелец гринкарты может претендовать на получение кредита для покупки жилья.
Иными словами у него есть право покупать жилье как за наличные, так и с мортгейдж. По всем вопросам кредитования лучше обращаться к специалистам mortgage originator.
5. Можно ли купить недвижимость в кредит не гражданину США?
Вы не обращали внимание, почему в РФ кредит на покупку недвижимости называется ипотека, а в США – мортгейдж? Разница не просто в словах, разница в понятиях.
В случае ипотеки владельцем недвижимости становится кредитор. В этом случае он защищает свой кредит правом собственности, поэтому легко может дать кредит кому угодно, ведь заемщик не хочет потерять своих денег и будет стремиться выплачивать кредит, чтобы в результате получить – удовлетворение ипотеки и свое имя в графе собственник. Такая форма кредитования используется в РФ и странах бывшего СССР, в Европе. Поэтому многие наши соотечественники без проблем покупают недвижимость в Болгарии, Хорватии или Испании. Иное дело обстоит в США.
Мортгейдж – это вид кредитования, где собственником жилья сразу становится заемщик. А банк получает его обязательство по выплате кредита. В связи с этим заемщик находится в более выигрышном положении, поэтому на этапе одобрения кредита банк предпочитает максимально ужесточить условия. А именно – высокий кредит скор, легальный статус проживания, подтвержденные на территории США доходы или место работы. В этом случае получить кредит на покупку недвижимости НЕ гражданину США НЕВОЗМОЖНО.
Однако, нельзя не упомянуть, что есть частные лендеры либо зарубежные лендеры, которые ведут коммерческую деятельность на территории США, которые могут предоставлять подобные кредиты. Однако в этом случае условия кредита – даунпеймент и интерес, могут быть совсем другими. Кроме этого подобные предложения часто используются в мошеннических целях. Не попадайтесь на их удочку, вовремя просчитывайте риски!
6. Можно ли оплатить покупку недвижимости в США из РФ?
На мой взгляд это самый первый вопрос, с которого стоит начинать осуществление мечты о покупке недвижимости в США. Не все российские банки могут перевести ваши средства на счет юридического лица в США. Одно утешение в этом случае, что такие банки в принципе есть.
Поскольку ситуация в РФ может кардинально изменяться в достаточно короткий промежуток времени, не имеет смысла приводить здесь перечень банков, которые могут осуществить эту транзакцию.
Обратитесь в местные отделения банков, расположенных в вашем городе или округе, с вопросом – каким образом я могу перевести средства со своего счета на счет юридического лица в США? Получите детальную информацию – что вы должны сделать для этого и сколько это будет стоить.
7. Могу ли я заплатить за недвижимость со своего американского счета?
Можете, при этом никто не будет проверять источники появления средств на вашем американском счету. Вы также можете осуществить комбинированный платеж – с вашего аккаунта в американском банке и с вашего аккаунта в зарубежном банке (вашего города, страны или другой страны). Главное, чтобы в сумме полученные средства равнялись сумме означеннов в ведомости закрытия сделки.
8. Может ли заплатить за меня мой родственник или знакомый со своего счета?
К сожалению, нет. Сделка оформляется исключительно на то имя, которое будет переводить деньги. Если вы хотите получить недвижимость в дар, то вначале вы оформляете сделку по недвижимости, потом дарственную. Либо вначале переводят деньги на ваш счет, а затем вы покупаете недвижимость. Либо недвижимость покупается в долях владения, однако в этом случае, лучше вначале проконсультироваться у юриста.
В любом случае, если ваша ситуация имеет различные осложнения, лучше об этом рассказать риэлтору сразу и не тратить свое и его время на подбор объектов без возможности даже сделать по ним оффер.
9. Обязательные налоги при покупке недвижимости
Согласно законом штата Флорида при оформлении сделки недвижимости продавец платит за то, что было ДО сделки – налог на недвижимость, налог на продажу, существующие кредиты, залоги и долги по коммуналке, кадастровая выписка.
Покупатель платит за то, что будет ПОСЛЕ сделки – оформление сделки, оформление кредита и запись в окружных документах. Если это сделка кэш, то есть наличными, находящимися на счету в банке, то обычно стоимость оформления сделки для покупателя составляет около 500 долларов (в зависимости от стоимости объекта и времени года)
10. Дополнительные налоги при продаже негражданину США
Никаких дополнительных налогов при продаже недвижимости НЕ гражданину США на территории Флориды не предусмотрено.
Однако в случае, когда НЕ гражданин США планирует продавать свою недвижимость, находящуюся на территории США, он облагается дополнительным налогом FIRPTA.
11. Налог на недвижимость во Флориде
Налог на недвижимость во Флориде взимается один раз в год. 1 ноября текущего года на сайте налоговой службы каунти публикуется сумма налога за текущий год.
Все собственники недвижимости должны погасить эту сумму до 1 апреля следующего года. В некоторых каунти предоставляется гибкая система погашения, когда от времени погашения зависит сумма налога.
Сумма налога может варьироваться в разных каунти и разных сабдивижн, поскольку в него входят отчисления на школы. Чем выше рейтинг школ в районе, тем выше отчисления на них.
В среднем сумма ежегодного налога на недвижимость в Средней Флориде варьируется в районе 2% от кадастровой (или последней покупной) стоимости объекта.
12. Как платить налоги на недвижимость?
Налог на недвижимость во Флориде публикуется 1 ноября каждого года и предполагает уплату до 1 ареля следующего года. Сумму налога вы можете увидеть в вашем аккаунте на странице налоговой службы вашего каунти, введя почтовый адрес вашей собственности.
Там же есть кнопка – PAY ONLINE. По законам Флориды не важно, кто платит налог, главное, чтобы он был заплачен. Поэтому если вы сами не в состоянии заплатить налог со своей зарубежной банковской карты, вы можете поручить осуществить платеж любому человеку на территории США.
Либо заплатить со своего аккаунта в американском банке.
13. Как сократить налог на недвижимость?
Для того, чтобы сократить размер налога на недвижимость для резидентов Флориды существует такое понятие как homestead. Если вы как резидент, а ваша недвижимость, как объект налогообложения, отвечаете условиям homestead, ваш налог на недвижимость может быть существенно сокращен либо перезачтен без уплаты.
14. Какая комиссия у риэлтора покупателя и кто ее платит?
По законам Флориды (Маями – исключение) комиссию обоим риэлторам – продавца и покупателя – платит продавец.
Однако, если комиссия, предлагаемая продавцом, не устраивает риэлтора, он вправе обратиться к покупателю с просьбой компенсировать ему полностью или часть комиссии.
Для этого между покупателем и риэлтором составляется Buyer-Broker Agreement соглашение, в котором прописываются детали их сотрудничества.
В среднем комиссия риэлторов составляет 5-6%. Размер комиссии для риэлтора покупателя можно найти на странице объекта в МЛС
15. Как купить землю в США?
Процедура покупки земли не отличается от процедуры покупки любой другой недвижимости и проводится в соотвествии с теми же законами и требованиями.
Землю можно купить дистанционно, и оплатить из зарубежного банка.
При покупке земли стоит обращать внимание на код зонирования, поскольку от этого кода зависит целевое использование земли. Например, если вы купили землю в индустриальной эрии, то вам нельзя будет поставить там жилой дом и наоборот.
Код зонирования можно поменять в администрации каунти, подав предварительно петицию и объявнив цели смены кода зонирования.
16. Зависимость размера участка и стоимости
Поскольку во Флориде имеется огромное количество рек, озер и рукотворных водоемов, размеры участков определялись не коммерческой, а природной составляющей. Поэтому прямой зависимости стоимости от размера участка не существует.
Там, где земля дорога, например недалеко от пляжей, на островах, стоимость земли будет зависеть от размера и близости к Мексиканскому заливу.
В случае коммерческой собственности стоимость участка также будет прямо пропорциональна его размеру и местоположению.
В остальных случаях жилой застройки размер участка будет дополнительным преимуществом при покупке дома, не влияя существенно на стоимость объекта в целом.
17. Как поставить на земле мобил хаус, мануфектур хаус или RV?
Мобильный дом – это временная постройка, которая может быть поставлена на участке сырой (необработанной) земли. Однако такое разрешение может иметь место только в случае сельскохозяйственного зонирования.
В жилых районах в черте города мобильный дом нельзя поставить на участке в качестве первого строения. Вы можете его поставить в качестве дополнительного к уже существующему капитальному строению.
Поскольку правила относительно мобильных домов могут существенно различаться в разных каунти, рекомендуется в каждом конкретном случае разбираться детально – можно ли на том или ином участке поставить мобильный дом (mobile house), мануфактурный дом (manufactured house ) или RV.
В отличие от вышеперечисленных модульный дом (modular house) считается капитальным строением и может быть возведен в жилых зонах без дополнительных разрешений.
18. Как построить дом самому?
Тут для начала стоит определиться с понятиями, что такое «самому»?
Если имеется в виду – буквально – своими руками, то такое возможно, только если у вас есть лицензии на все виды строительных работ, выданные штатом Флорида и тем каунти, где вы эти работы осуществляете. Если же вы просто мастер на все руки, что-то где-то строили, то для штата и каунти – вы никто, поэтому строить не имеете права.
Согласно законов Флориды вы можете на своем участке выступить генеральным застройщиком. То есть на каждый отдельный вид работ нанимать отдельных лицензированных исполнителей, заказывать разрешение в каунти, сдавать работы техиспектору после их выполнения.
До этого вы должны заказать проект дома и заплатить налог на новое строение от 16 до 30 тысяч долларов единовременно.
Кто-то считает, что таким образом он может значительно сэкономить, что это лучше, чем заказывать все с нуля и под ключ у строительной компании. Я в этом вопросе не эксперт, поэтому советов давать не буду.
19. Жилье в комьюнити для пенсионеров
Флорида традиционно считается штатом для пенсионеров по многим причинам. Тропический климат, дешевая жизнь, развернутая медицинская и патронажная помощь, поэтому сюда не иссякает поток пенсионеров, приезжающих на зиму, либо уже на всю жизнь.
Для такого рода соискателей недвижимости создан специальный вид комьюнити – for elder people – для пожилых людей. Это сделано специально, чтобы людям преклонного возраста не было дискомфортно рядом в шумными пати, громкой музыкой или релаксирующей молодежью, а также детским визгом и активными играми.
В Средней Флориде такого рода комьюнити расположены либо в мобил хоум парках, либо в кондоминиумах, значительно реже в частных домах.
Такого рода недвижимость как правило ниже в цене, поскольку требуется обязательное одобрение со стороны кондоминиума, есть большое количество ограничений для покупки и значительные месячные платежи – от 400 до 1000 долларов в месяц.
В них входит аренда земли (если это мобил хаус), уборка и покос территории, вода, канализация, вывоз мусора, обслуживание бассейна и клаб хауса, ремонт экстерьера (покраска стен снаружи, ремонт и обслуживание лестниц и лифтов, замена крыши), если это кондоминиум
Иногда в комьюнити 55+ есть возможность поселить людей моложе 55 лет, это могут быть дети или внуки пенсионеров, но эти правила нужно узнавать конкретно в каждом комьюнити.
20. Покупка квартиры в США. Какие месячные платежи могут быть?
Процедура покупки квартиры (condo) отличается от покупки другой недвижимости за счет того, что перед закрытием сделки покупателю необходимо пройти процедуру одобрения его кандидатуры в кондоминиуме. Правление кондоминиума принимает решение о разрешении продажи именно этому покупателю, и если оно отказывает, сделка не состоится.
В любом кондоминиуме существуют обязательные месячные платежи, которые варьируются от 300 до 500 долларов и имеют тенденцию скорее расти со временем, а не снижаться.
В месячные платежи входят: налоги на места общего пользования (дороги, территория, клаб хаус, администрация, бассейн, спортзал), обслуживание бассейна, клаб хауса, спортзала, очистка и покос территории, содержание и ремонт дорог и тротуаров внутри комьюнити, ремонт и содержание экстерьера зданий (Фасады, лестницы, лифты, крыши), водоснабжение, канализация и вывоз мусора.
Дополнительно могут входить другие обязательные платежи, о которых можно получить информацию в каждом кондоминиуме отдельно.
21. Какие могут быть сложности с продажей уже купленной квартиры в США?
Покупка квартиры (кондо) для проживания или сдачи является самым популярным видом видом сделок с недвижимостью и этому есть несколько причин.
Во-первых, приемлемая цена как для жилья, так и для инвестиций. Кондо являются доступным по цене, приличным по условиям проживания и зачастую неплохим по уровню школ вложением денег.
Во-вторых, при сдаче в аренду собственник мало-мальски защищен от беспредела или асоциального поведения квартирантов. Они будут обязаны строго выполнять условия кондоминиума, правила внутреннего распорядка. И это большое преимущество в том случае, если собственник живет удаленно.
Однако, если купить кондо не представляет сложностей, то продать его, особенно в кредит, иногда бывает невозможно. В крупных банках и мортгейдж компаниях есть черный список кондоминиумов, где вам никогда не одобрят кредит. В связи с этим придется продавать только за наличные, а при этом цена уже не будет такой высокой, как вам хотелось бы.
Кроме этого популярность покупки кондо для последующей сдачи обусловливает снижение интереса к такого рода жилью со стороны потенциальных жильцов. Мало кому захочется жить среди квартирантов.
22. Инвестиции в недвижимость США. Сдача жилья в аренду
Если вы собираетесь купить недвижимость для последующей сдачи, вам следует ознакомиться с вариантами сдачи и только после этого подбирать объект для покупки строго под выбранные вами цели.
Не все объекты годятся под краткосрочную аренду. Не все объекты годятся под долгосрочную аренду. Не везде можно заработать на кондо-отелях
Исчерпывающую информацию по подобного рода инвестициям вы можете получить в property management company, где вам подскажут, что лучше купить и за сколько, а также сколько вы можете получить ROI в этой сделке.
23. Инвестиции в недвижимость США. Как выселить квартирантов?
Выселение тенантов в США по процедуре кардинально отличается от выселения в бывшем СССР. Если вы составили договор с проперти менеджмент компанией, то в это случае процедура выселения тенантов ложится на их плечи. Безусловно, вам придется оплачивать услуги юриста и дополнительные расходы. Эта процедура должна быть описана в договоре, который вы заключаете с этой компанией.
Если вы сдавали самостоятельно или через своих друзей-знакомых, то процедура выселения должна производиться лично вами, через суд и судебное разбирательство.
24. НОА — что это такое?
Home Owner Association HOA – ассоциация собственников жилья. Обычно для таунхаус комьюнити или сингл фемили резиденс комьюнити. Добровольное или не очень объединение собственников с обязательными месячными, квартальными, полугодовыми или годовыми членскими взносами, которые идут на уборку дорог, обслуживание въезда, если есть – бассейна или спортзала. Обычно от 100 долларов в год до 300 долларов в месяц в зависимости от предоставляемых услуг.
Иногда при покупке жилья с НОА требуется одобрение, иногда – не требуется.
25. Как найти хороший район и хорошие школы?
Чтобы определить рейтинг школ, воспользуйтесь сайтом https://www.greatschools.org/
Введите зипкод и выберите штат, чтобы посмотреть какие школы могут быть. Заодно на этом же сайте можно увидеть цены на жилье, которое продается в тех или иных школьных округах.
Если вы не нашли ответа на ваш вопрос, задайте его в комментариях к этой странице и я обязательно вам отвечу!
Дружески,
Ваш Риэлтор во Флориде