Окончание. Продолжение ЗДЕСЬ

То, что я уже рассказала о недорогих квартирах в Америке, можно считать надводными камнями. Их видно каждому входящему без увеличительного стекла.

Подводные камни тут тоже есть. К ним можно отнести ежемесячные платежи кондоминиуму. Как правило, если они высоки, то это дополнительно обесценивает квартиру. Поясню на примере. С моим клиентом за один день мы объехали семь разных кондо стоимостью от 27 500 до 70 000 долларов. Все кондо были 2 спальни / 2 санузла.

Когда стали сравнивать остальные показатели, оказалось что у самого дешевого кондо (за 27 500), построенного сорок лет назад,оказались самые дорогие community fee – 398.50. А у самого дорогого кондо (за 70 000), построенного в 2007 году, community fee были 266 долларов.

Поскольку мы подошли к понятию ежемесячных платежей кондоминиуму, стоит остановиться на них подробнее.

Если вы купили квартиру, или кондо, в кондоминиуме, то должны ежемесячно платить за пользование общими местами, такими как дороги, тротуары, детские площадки, бассейн, тренажерный зал или спортивные площадки, газоны, парковки, крыши и пр. Эти платежи возникают с момента заселения жильцов и с каждым годом только растут. В результате в кондо, построенных тридцать-сорок лет назад могут быть разбитые дороги, грязные бассейны, годами не чищенные теннисные корты и полуразрушенные детские площадки. При этом community fee может быть неоправданно высокой.

Вы не можете не платить, снизить или отменить эти платежи. Подчас они сравнимы с ипотечными платежами среднего дома. По ипотете вы можете платить пятнадцать или тридцать лет, но в конце концов выплатите. За кондо вы будете платить вечно и платеж будет только расти.

Если вы покупаете недорогое кондо для последующей сдачи в аренду, то должны понимать, что вам никогда не удастся сдать его за дорогую цену, поскольку район дешевый. При этом ваша прибыль от сдачи будет ежемесячно уменьшена на размер community fee, который вы не возьмете с арендаторов, как например, коммунальные платежи.

Поясню на примере. Вы сдаете свое кондо за 800 долларов и 400 долларов платите за community fee. То есть получаете вы только половину. Правда, впечатляет?

Еще один подводный камень, о который вы обязательно споткнетесь. Вот вы купили недорогую квартиру в США, сделали в ней приличный ремонт.  Но вам не удасться продать эту квартиру с хорошей прибылью, потому что с одной стороны плохое соседство, с другой стороны выскоий community fee будут ограничивать стоимость вашего отремонтированного жилья. Если еще к этому добавить покупку недвижимости у иностранного гражданина (то бишь у вас), облагающуюся дополнительным 10% налогом на покупателя, уменьшает шансы получить хоть какую-то прибыль в результате сделки.

Когда я для себя это уяснила, все эти надводные и подводные камни, интерес к недорогим квартирам в Америке или дешевым квартирам США, у меня пропал окончательно. Может быть, в канун кризиса, когда кондо торговались просто за шапку сухарей, это было выгодно. Сейчас тренд изменился, цены на дешевое жилье в США догнали докризисные, а значит стоит искать другие варианты для покупки жилья и инвестирования в недвижимость в США.

Автор: © Марина Пиантанида. Перепечатка без согласования с автором запрещена

Продолжение. Начало ЗДЕСЬ

Разговор о недорогом или дешевом жилье в Америке не может обойтись без сопряженных с ценой факторов.

Дешевое жилье в любом месте – большом или малом – всегда расположено в плохом районе. Плохой район в Америке – это в первую очередь плохие школы, в особенности high school, неблагополучные соседи (безработные, с вредными привычками, с невысоким образовательным уровнем, с криминальным настоящим или прошлым, с наличием собак бойцовских пород, с плохой городской инфраструктурой, с иммигрантами всех цветов и мастей, с опасностью выходить из дома в темное время суток).   Это ЗАКОН!

Если вы хотите купить дешевое жилье в Америке, вы должны быть к этому готовы. Рай на другой стороне океана, который рисуется в розовых мечтах каждого бывшего совка, на самом деле очень дурно пахнет в дешевых районах больших городов.  Там не вывозится мусор, там его бросают прямо из окон, там громко включают музыку в любое время суток и не ходит городской транспорт. Я не говорю об уровне образования для ваших детей и об уровне безработицы для их родителей.

Чтобы в этой статье дать достоверную информацию по ценам на квартиры в Америке, я буду рассказывать о ценах на квартиры во Флориде, а точнее о ценах на те квартиры, которые я видела своими глазами.

Квартира студия во Флориде

Квартиры-студии, как на родине, так и в США, это самое дешевое жилье. По размеру они около 30 квадратных метров. Находятся в самых неблагоприятных районах. Стоят от 10 000 до 20 000 долларов. Когда в первый раз поехала смотреть такую квартиру, ахнула. Считалось, что она находится в студенческом районе (недалеко от университета). Может быть, когда этот район строился тридцать лет назад, то предназначался для студентов. И хотел мой клиент купить студию для своей дочки-студентки.

Когда я туда приехала, чтобы посмотреть ее со своим другим клиентом (который хотел ее купить для себя), то поняла, что тут опасно даже пройти от парковки до двери квартиры в темное время суток.

Весь кондоминиум — это двухэтажные бараки, построенные попарно параллельно друг другу с лестницами по кругу на втором этаже. На перилах сушаться обоссанные одеяла. На проходах сидят молодые крепкие и неработающие мужчины. Курят, неспешно разговаривают и… не здороваются! Здесь не принято улыбаться и приветствовать, как во всех остальной нормальной Америке. Было ощущение, что я попала в какую-то другую страну, другое время.

Парковки вокруг домов пустые, потому что у народа, населяющего эти бараки, нет машин. Бассейна и спортивной площадки на территории нет, так же нет и детской площадки, только желтый забор по периметру.

Обе студии, которые мы смотрели в тот день, были по одному проекту. Состояние было чуть получше и чуть похуже. Обе требовали ремонта. Одна стоила 10 900, вторая – 12 900. Вот такое дешевое жилье.  Своему русскому клиенту я сказала, что девочке в этом месте жить нельзя.

Я еще не узнавала, сколько будет ежемесячный платеж в этой кондоминиуме!

Двухбедрумное кондо цена

В том же районе хотела посмотреть двухбедрумное кондо. Спросила листинг-агента относительно кода на замок для входа в кондо и получила ответ: дверь забита досками, отрывайте и входите внутрь на свой страх и риск, после ухода заколотите обратно.

Я решила не рисковать и не пошла смотреть. Кондо 2 спальни / 2 санузла стоило 20 000 долларов.

Все объекты, о которых я вам рассказала выше, были проданы в первую неделю их появления на рынке. Значит, находятся люди, для которых цена является основополагающим фактором.

Дружески,

Ваш Риэлтор во Флориде

Продолжение ЗДЕСЬ

Сколько стоит кухня?

Начать разговор о стоимости квартиры в Америке, мне хотелось бы с встречного вопроса, понятного большинству людей – скажите, сколько стоит кухонный гарнитур?

Даже если подумать, однозначного ответа нет.

Кухня может быть

• типовой и по индивидуальному проекту
• большой и маленькой (опять же вопрос, что для вас значит большая, а что – маленькая?)
• навороченной и малобюджетной
• поставленной в столице или в далекой провинции
• из натуральных и ненатуральных материалов
• с установкой и без
• с доставкой и самовывозом

При желании и дополнительном уровне погружения в вопрос  можно накидать еще пару десятков или-или, от которых зависит конечная цена кухни. Как и квартиры в Америке.

Поэтому вопрос, сколько стоит квартира в США, можно смело трактовать как  «недорогая квартира в США», «недорогая квартира в Америке», «дешевая квартира в США» и «дешевая квартира в Америке» или «квартиры в США».

Почему я беру на себя смелость перетрактовать широко поставленный в заголовок вопрос в более узкий?

Потому что стоимостью как правило интересуются те, у кого с деньгами не густо. У кого с деньгами погуще как правило интересуются дополнительными преимуществами – местом, размером, соседством, а уже потом ценами. Вот такая диалектика.

Еще одна тонкость в самом этом вопросе в том, что подобный запрос формируют в поисковых системах те, кто собирается приехать в Америку на временно или постоянно, прицениваясь, на что им может хватить скромных сбережений или таких же скромных (по нынешнему курсу рубля к доллару) средств от продажи уже имеющегося на родине жилья.

От чего зависит стоимость квартиры в Америке?

1. От штата. Разница в одной и той же недвижимости в Калифорнии и Флориде – в четыре раза как минимум!
2. От размера населенного пункта. Стоимость прямо пропорциональна размеру города, городка или деревни.
3. От соседства. Спокойное соседство с хорошими школами повышает стоимость не только вашего жилья, но и всего жилья в округе.
4. От размеров квартиры. Большая квартира стоит дороже, чем небольшая.
5. От состояния квартиры. Дорогой ремонт, оборудование, мебель повышает стоимость квартиры
6. От ежемесячных платежей в кондоминиум. Тут пропорция обратная – чем выше платежи в кондоминиум, тем ниже стоимость квартиры, поскольку сокращается количество желающих купить эту квартиру и попасть в такую финансовую кабалу.

Однако это правило не работает для дорогого элитного жилья, там народ не торгуется, даже если ежемесячно приходится вываливать сумму, сопоставимую с платежами по ипотеке приличного дома.

7. От тренда на рынке. Например, после кризиса 2007 года, жилье в США подешевело повсеместно. Однако возврат к старым ценам в разных штатах проходил по-разному. Например, в Иллинойсе уже к 2012 году цены на недвижимость вернулись обратно, а во Флориде возвращаются до сих пор.
8. От законов штата. К примеру, когда Колорадо приняло закон легализации марихуаны, цены на всю недвижимость во всем штате подскочили как минимум в два раза.

Дешевые и недорогие квартиры в США / Дешевые и недорогие квартиры в Америке

Ну давайте поговорим про дешевое жилье в Америке, раз уж вы так хотите об этом поговорить. На самом деле квартиры, или кондо, действительно одна из самых недорогих категорий жилья. Так что запрос в данном случае ставится вполне корректно. А раз есть запрос, так давайте обсудим ответ на него.

Традиционно цена на жилье зависит от штата и от города. Есть штаты, например Мичиган, где стоимость жилья низкая, а стоимость аренды высокая. Как вы думаете почему?

Потому что велико количество желающих уехать, люди не хотят покупать жилье, потому что не планируют там задерживаться надолго.

В тринадцати колониях – тех первых штатах, которые образовали эту великую страну, — жилье как правило дорогое и человеку сложно заработать на это жилье даже за всю свою трудовую жизнь. Так трех-комнатная квартира в Нью Йорке (не скажу в каком районе, чтобы не навлечь на себя праведный гнев нью-йоркцев) стоит полмиллиона. Добавьте еще сюда проценты по кредиту за тридцать лет и ахнете!

В таких дорогих (восточных и некоторых западных) штатах даже клопятник-студия на окраине будет стоить под двести тысяч долларов.

Дружески,

Ваш Риэлтор во Флориде

Продолжение ЗДЕСЬ

Продолжение. Начало здесь

Какого размера квартиры в Америке?

Если начинать рассказ о размерах квартир в Америке, то стоит для начала определиться с понятиями, что входит в основу. В США основным понятием в измерении размера квартиры является наличие отдельных спален и ванных комнат. Причем спальней считается комната со встроенным шкафом. Если без шкафа, то это называется «офис» или «бонусная комната» и в количество спален не засчитывается.

Ванной считается то, что в бывшем СССР называется «совмещенный санузел», то есть умывальник (желательно на две раковины), унитаз и ванная. В мастер-бесрум может быть помимо ванны  (а иногда и вместо нее) душевая кабинка, а во втором санузле – только ванна. Причем ванна стандартная, полутораметровая, довольно низкая и без ножек. Read More